Construction d'une maison individuelle en Guadeloupe Suivez les étapes détaillées de notre expérience.

Achat du terrain

L'achat de notre terrain s'est effectué en 2 étapes:

  • Signature de la promesse de vente chez le notaire
  • Signature de l'acte de vente

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La promesse et l'acte de vente reprennent tous les 2 tout ce qui défini l'acheteur, le vendeur et bien sur le terrain.

La promesse de vente

La promesse à un coût:

  • Des frais d'acte de promesse de vente sont demandés
  • Un éventuel acompte sur le terrain défini par les partis

Des conditions suspensives peuvent être ajoutées à la promesse de vente afin de protéger le vendeur et/ou l'acheteur:

  • Par exemple une condition suspensive d'obtention de crédit immobilier qui rendrait celle-ci caduque si le prêt est refusé.
  • Ou encore un délais maximum d'obtention d'une offre de prêt de l'acheteur qui permettrait au vendeur de pouvoir casser la vente si ce délais n'est pas respecté.

 

Un délais obligatoire de 2 mois de préemption est accordé à la mairie dès la promesse de vente signée. Le notaire chargé de l'acte de vente envoie une DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner) à la mairie. Il est tout de même possible de faire une demande à la mairie afin qu'elle traite le dossier plus rapidement et qu'elle vous donne son accord de non préemption avant la fin des 2 mois.

En général une vente de terrain prend environ 2 à 4 mois. Dans notre cas, nous avons signé la promesse le 23 juin 2016 et signé l'acte de vente le 17 Octobre 2016.

Ceci aura été pour nous une grosse période de stresse car le propriétaire était pressé et notre dossier bancaire à beaucoup trainé à cause des vacances d'été bien que nous ayons été très réactif lorsqu'il fallait leur fournir des pièces.

L'acte de vente

Il reprend en majorité tout ce qu'il y avait déjà dans la promesse de vente avec toutes les précisions qui auront été ajouté ou rectifié. Il inclus également toutes les caractéristiques de l'offre de prêt si vous achetez le terrain avec votre crédit immobilier ainsi que le montant de l'hypothèque s'il y en a une.

Lorsqu'il y a un crédit immobilier, le notaire se charge d'effectuer l'appel de fonds à la banque afin que celle-ci puisse effectuer le virement qui permettra l'achat.

Les frais de notaire (et d'hypothèque s'il y en a une) doivent être également envoyés par virement au notaire au minimum 3 jours avant la prise de rendez-vous pour la signature de l'acte.

Enfin propriétaires !

Aujourd'hui, nous sommes enfin d'heureux propriétaires "pauvres" vu qu'on nous a dépouillé des frais de notaires et de l'achat du terrain. 

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Constitution du dossier bancaire

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Avant de vous lancer dans une construction, le plus important est bien entendu de constituer votre dossier bancaire qui est le point de départ de votre projet.

  1. Prendre rendez-vous avec la banque pour déterminer votre capacité d'endettement, analyser votre situation actuelle et trouver des solutions si vous avez encore des crédits qui pourraient gêner la validation du projet.
  2. Une fois que vous connaissez votre capacité d'emprunt et que vous avez effectué les premières simulations de crédit immobilier avec négociation du taux avec votre banque, celle-ci va vous demander ces pièces:
    • Pièce d'identité en cours de validité
    • Justificatif de domicile de moins de 3 mois
    • Livret de famille
    • Dernier avis d'imposition
    • 3 dernières fiches de paie + celle de décembre de l'année précédente
    • 3 derniers relevés de tous les comptes courant détenus à la concurrence
    • tableau d'amortissement de tous les crédits en cours détenus à la concurrence
  3. Il vous faut ensuite prendre les devants car pour commencer, la banque va vous demander: 
    • la liste des devis de tous les corps de métiers qui s'occuperont de la construction de votre maison + leurs décennales
    • Eventuellement de prendre une assurance DO (Dommage Ouvrage obligatoire dans notre cas) 
  4. Nous avions pris rendez-vous avec plusieurs constructeurs / maître d'oeuvre et avons retenu celui qui nous a fait la meilleure impression et dont on avait vu quelques constructions à notre goût: Concept-Architectonique
    • La société représenté par un maître d'oeuvre sérieux jusqu'à aujourd'hui dans notre cas, s'occupe de :
      • l'architecture de la maison
      • la constitution des devis du projet
      • la constitution du permis de construire
      • le suivi du début à la fin des travaux
    • L'Assurance Dommage Ouvrage: Celle-ci est à prendre avant le début des travaux et peut être intégrée à votre prêt car elle est chère et son coût est calculé en fonction du montant de la construction. (environ 5000 euros pour une construction estimée à 200 000 euros) Cela implique également que vous ayez déjà tous les devis pour l'estimer.
  5. Votre projet passe ensuite en commission pour validation.
  6. Une fois votre crédit accepté (et la vous êtes soulagé et heureux car votre projet sera réalisé), vous devez soit souscrire à la garantie crédit logement, soit souscrire à une hypothèque.
    • Crédit logement est moins cher et plus avantageux car vous récupérez pratiquement la moitié à la fin de votre prêt et si l’emprunteur revend son bien avant la fin de son prêt, il n’a pas besoin de s’acquitter de frais de mainlevée, ce qui serait le cas avec une prise d’hypothèque. Le seul inconvénient est que pour y souscrire, vous devez apporter au projet 10% d'apport + les frais de notaire pour une construction. Dans le cas ou votre dossier est refusé, l'alternative est l'hypothèque.
    • L'hypothèque permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit procédé à une vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire ne paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.
  7. Dernière étape avant la mise en place du crédit, vous prendrez soit l'assurance de la banque, soit une assurance de crédit tierce (souvent moins chère) répondant à tous les critères qu'exige la banque. Si vous avez été opéré récemment ou que vous avez un problème de santé, celle-ci peut dramatiquement augmenter niveau tarif et des examens poussés peuvent vous être demandés.
  8. L'offre de prêt est alors édité et un délais légal de rétractation de 10 jours cours à compter de sa date de réception. Vous ne pourrez répondre que le 11ème jour et votre dossier sera envoyé en AR.
  9. Le délais de mise à disposition des fonds de la banque après réception varie et peut aller jusqu'à 15 jours.
  10. Vous ne pourrez techniquement débloquer les fonds qu'à l'obtention du permis de construire (sauf pour l'achat du terrain).

 

Quelques conseils:

  • Toujours vérifier les montants avec la banque car dans notre cas, il y a eu beaucoup d'erreur sur les chiffres.
  • L'assurance DO peut être inclue dans le crédit ainsi que l'étude béton et si possible toutes les études nécessaires à la construction.
  • Eviter les vacances d'été pour monter votre dossier bancaire car beaucoup de d'entreprises prennent leurs vacances et il est difficile de faire avancer le dossier dans ces conditions.
  • Préparer les devis avec tous les corps de métier en incluant toutes leurs décennales assez tôt si vous voulez que votre dossier bancaire soit rapidement traité.
  • Si vous avez des problèmes de santé, renseignez-vous rapidement au niveau des assurances de crédit pour savoir quels examens vous seront demandés.

Recherche du terrain

Salut à tous,

Après 12 ans passées en région parisienne, loin de nos familles et de nos racines, nous nous sommes enfin décidés à revenir habiter en Guadeloupe.

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Dès cet instant, notre projet à tout de suite été la recherche d'un terrain pour y bâtir notre maison.

Je vais donc vous faire partager les étapes de notre expérience personnelle.

Résumé de la situation avant ouverture du blog:undefined

  • Arrivé en Guadeloupe en janvier 2016
  • Recherche active d'un terrain ou d'une maison dans la région PETIT-BOURG / GOYAVE
  • Terrain trouvé en Janvier 2016 à PETIT-BOURG avec négociation n'ayant pas été à la hauteur de nos espérances.
  • Préparation du dossier à la banque pour projet d'achat de maison ou de construction de maison individuelle (évaluation de capacité d'endettement...)
  • Recherche active de maisons et terrains jusqu'en Juin 2016 ou nous nous sommes finalement rabattu sur notre premier choix afin d'y construire notre maison. Après avoir pu étudier le marché et compris que ce terrain était au bon prix et qu'il fallait céder sur le prix. "L'herbe n'est pas plus verte ailleurs."
  • Rendez-vous avec le vendeur sur le terrain pour se mettre d'accord sur les modalité de la transaction. (étant passé en direct avec le vendeur, nous économisons des frais d'agence ! ouf un petit 10 000 euros économisé)
  • Signature de la promesse de vente du terrain en Juin 2016 ! Champagne, le projet commence !
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